Bu durumu öngörerek, böyle bir duruma sebebiyet vermek istemeyen kanun koyucu, kiraya verene bir imkan tanımış ve böylece şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren kiralananı 10 yıl ve daha uzun süredir kullanan kiracıyı kiralanandan çıkarabilecektir.
Yazımızda kiracının kiralanandan çıkarma nedenlerinden biri olan 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı nasıl tahliye etmesi gerektiğini açıklayacağız.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ İŞLEMİ
Kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ile kiraya veren kira süresini belirli yahut belirsiz süreli olarak kararlaştırabilirler.
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmede belirtilen sürenin bitiminde kiracıya kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanınmışken, kiraya veren sürenin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirememektedir.
Buna göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini kiraya verene bildirmek zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış kabul edilir.
Kiracıya tanınan bu hak sebebiyle kira sözleşmesi tek tarafın iradesiyle dilediği gibi uzatılabileceğinden kanun koyucu kiraya verenin bu durumdan mağdur olmaması için ona da bir imkan tanımıştır.
Böylece kiraya veren kira sözleşmesindeki bu uzamalara bağlı olarak 10 yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı kiralananda çıkarabilecektir.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR
TBK madde 347’de düzenlenen on yıllık kiracının çıkarılması sebebine dayanarak kiracının kiralanandan çıkarılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Buna göre;
Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir.
Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildirimi yapmalıdır.
10 yıllık uzama süresinden sonra kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olmalıdır.
Bu şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren başkaca bir sebep göstermeksizin 10 yıllık kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilecektir.
KİRAYA VEREN 10 YILI DOLDURMUŞ KİRACIYI NASIL TAHLİYE EDEBİLİR?
10 yılı dolduran kiracının tahliye edilebilmesi için gerekli şartların varlığı halinde kiraya veren TBK madde 348 gereği kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Buna göre kiracıya yapılacak tahliye ihtarının yazılı olmaması durumunda fesih bildirimi geçersiz olacaktır.
İhtarname Örneği: 10 yıllık kiracının tahliyesine ilişkin ihtarnamenin kanunda belirtilen şekilde ve içeriğinin amaca uygun olarak hazırlanmış olması oldukça önemlidir.
İhtarnamede; sözleşmenin yenilenmeyeceği, kiracının kiralanandan çıkması gerektiği, kiracının kiralanandan çıkmaması halinde tahliye davası açılacağı gibi hususlar belirtilmelidir. Taslak ihtarname metinleri her somut olay için uygun olmadığından uzak durulması gerektiği unutulmamalıdır.
Kiracıya yapılacak ihtarın yazılı olmaması gibi içeriğinin de esaslı unsurları taşımaması halinde de geçersiz kabul edilecektir. Geçersiz bir ihtarname ile de kiracıyı tahliye etmek mümkün olmaz. Böyle bir sonuçla karşılaşmamak adına ihtarname hazırlamada hukuki yardım almada yarar vardır.
DİKKAT: Kiracıya noter kanalıyla ihtarda bulunmak kiraya verenin ispat yükünü kolaylaştıracağı unutulmamalıdır.
10 YILLIK KİRACININ ÇIKARILMASINDA FESİH BİLDİRİM ZAMANI
Fesih bildiriminin ne şekilde yapılacağını yukarıda açıkladık. Buna göre yazılı şekilde yapılmayan fesih bildirimi geçersiz kabul edilecektir.
Fesih bildiriminin şekli kadar uygun zamanda yapılmış olması da oldukça önem arz etmektedir. Kanunda belirtilen sürelere uygun olarak fesih bildiriminin yapılmamış olması da geçersiz bir sonuç doğuracaktır.
Sözleşme süresinin başlamasından itibaren 10 uzama yılı geçtikten sonra kiraya veren genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Buna göre; kiraya veren 10 yıllık uzama yılından sonra bu süreyi takip eden her uzama yılının sonunda en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak şartıyla kiraya veren kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir.
Yazılı bildirimin 3 ay öncesinden kişiye tebliğ edildiğine mutlaka emin olunmak gerekir. Dikkat edilirse gönderilme değil kiracıya tebliğ tarihi önemlidir.
10 YILLIK UZAMA SÜRESİNİN HESAPLANMASI
Kira Hukukunda süreler önemli bir yere sahip olup, belirtilen sürelere uyulmaması halinde hem kiracı hem de kiraya veren kanunun kendisine sunduğu imkanlardan faydalanamaz. Süreye uyulmadan yapılan bir fesih usülen geçersizdir.
10 yıl ve daha uzun süreli kiracısını kiralanandan tahliye etmek isteyen kiraya veren, uzama süresini çok iyi hesaplamalı ve ona göre fesih bildiriminde bulunmalıdır. Sürenin yanlış hesaplanması halinde ise kiracının tahliyesi mümkün olmayacağından istenilen sonuç elde edilemeyecektir.
Buna göre; 10 yıllık sürenin ne zaman başlayacağı hususu üzerinde durulması gereken önemli bir noktadır. Duruma açıklık getirmesi için aşağıdaki örneğin somut olaya dikkatle uyarlanması gerekir. Uzman bir avukattan yardım almak daha sağlıklı sonuçlar elde etmenizi sağlayacaktır.
Örneğin; 01.01.2020 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi imzalandı. Bu kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi olup kiracı kira sözleşmesinin sonu olan 01.01.2021 tarihinden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğine ilişkin fesih bildiriminde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlar altında 1 yıl daha uzatılmış sayılır.
Buna göre kira sözleşmesi 01.01.2022 tarihine kadar uzatılmış kabul edilir. Bu uzama yılı birinci kira uzama yılı olup bu şekilde kira sözleşmesinin 10 yıl uzatıldığı varsayılırsa bu durumda 01.01.2031 tarihi onuncu kira uzama yılı sonu olacaktır. Buna göre onuncu uzama yılının sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunmak koşuluyla kiraya veren kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
01.01.2020 – 01.01.2021 1 yıllık kira sözleşmesi (Kiracı en az 15 gün önceden bildirimde bulunmayarak kira sözleşmesi yenilenmiştir.)
01.01.2021 – 01.01.2022 1. Uzama yılı
01.01.2022 – 01.01.2023 2. Uzama yılı
01.01.2030 – 01.01.2031 10. Uzama yılı
01.01.2031 – 01.01.2032 10 yıllık uzama süresini izleyen yıl
Sonuç olarak; 01.01.2020 tarihinde başlayan kira sözleşmesini kiraya veren, kiracıya 01.01.2032 tarihinden en az 3 ay önce yazılı olarak fesih bildiriminden bulunması koşuluyla 01.01.2032 tarihi itibariyle kira sözleşmesini hiçbir sebep göstermeksizin sonlandırabilecektir.
10 YILLIK KİRACININ KİRALANANDAN ÇIKARILMASINA İLİŞKİN TAHLİYE DAVASI
Kiraya verenin yazılı ihtarına rağmen kiracı sözleşmenin sonunda kiralanan taşınmazı boşaltılmazsa o halde kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır.
Yukarıdaki örneğe göre; kiraya verenin belirtilen sürede ihtarda bulunmasına rağmen kiracı 01.01.2032 tarihinde kiralanan taşınmazdan çıkmaz ise kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açar.
Bu tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buna göre; kiraya veren tahliye davasını somut olaya göre titizlikle hazırlanmış olan tahliye talepli bir dava dilekçesiyle taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açacaktır.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ İŞLEMLERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Uzun yıllar süren kiracılık ilişkisi kimi zaman kiraya vereni zor duruma sokmaktadır. Kiraya verenin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ile kiracının taşınmaz üzerindeki kira sözleşmesinden kaynaklanan tasarruf yetkisi çatışmaktadır.
Böyle bir durumla karşılaşılmaması adına kiraya veren yazımızda belirttiğimiz üzere fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine ve usulüne uyarak kiracıya yazılı olarak yapacağı ihtarla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiraya verene tanınmış bu hak sayesinde kiraya veren hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.
Ancak uygulamada işler bu kadar kolay ilerlememekte, uzun yıllar kiracı konumunda bulunan kişiler kiracısı olduğu konut veya çatılı iş yerini boşaltmamaktadırlar. Bu durumda ise kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açarak kiracının taşınmazdan tahliyesinin sağlayabilecektir.
Gerek ihtarnamenin usulüne uygun yazılarak kiracıya ulaştırılması, gerek bu konudaki sürelerin hesaplanması ve gerekse dava süreci oldukça önemli bir süreç olup kiraya verenin bu aşamalarda yapacağı hukuki ve usuli hatalar yüzünden kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi mümkün olmayacaktır.
Bu durumla karşılaşmamak adına 10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinin uzman gayrimenkul avukatı yardımıyla yürütülmesi istenilen sonuca kısa sürede ulaşılmasını sağlayacaktır.
