Pandemi, işyeri kiracılarını ve konut kiracılarını oldukça etkilemiştir. 1 Haziran itibariyle insanlar normalleşme sürecine başlıyorlar. Bir çok işyeri bakanlığın düzenlemeleri gereği ya kapanmış ya da faaliyetini durdurmuştur. Yine bir çok işçi veya serbest meslek mensubu bu süreçte işsiz kaldığından, konut kiralarını ödeyemez duruma gelmiştir.Bu sebeple vatandaşların sorularını en çok sorulan 6 soru ile cevaplamaya çalıştık.
SORU 1 : İşyeri kiralarının salgın sürecinde durumu nedir?
Cevap :
7226 Sayılı Kanun. Geçici 2’nci maddesi şöyle:
“1.3.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklindedir. Kural borcun devam ettiği ama işyerinin bu sebeple tahliye edilemeyeceği yönündedir. Ve düzenleme hala bu haliyle devam etmektedir.
SORU 2: Covid -19 işyeri kiralarında mücbir sebep oluşturur mu ? Buna dayanarak kiracı kira sözleşmesini feshedebilir mi ?
Hali hazırdaki salgın durumu bizce bir mücbir sebeptir. Yani öngörülmeyen, öngörülmesi de mümkün olmayan hukuki bir durum var.
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde yer alan “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı düzenlemeye göre; sözleşmenin taraflarınca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu yeni ortaya çıkan durumun borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede zorlaştırması hâlinde, hâkimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması istenebilmektedir. Bu mümkün olmadığı takdirde kiracı sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Hal böyle olunca ; işyeri kiracısı kanun gereği kira sözleşmesini feshedebilir, (indirim /uyarlama ) talep edebilir. Veya hiçbir değişikliğe gitmeden aynı şartlarda devam edebilir.
Kiracı özellikle genelge suretiyle idari olarak çalıştırılması,açılması yasak olan işyerlerleri koronavirüsü mücbir sebep göstererek kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı feshettiği için tazminat ödemeyecektir. Bu sebeple faaliyeti duran ve kapanan işyerleri ekonomik durumu işyeri sahibine bildirerek,kötüniyetli olmaması şartıyla feshi tercih edebilirler.
SORU 3- Covid -19 sebebiyle işyeri kiracıları kira bedelinden indirim talep edebilir mi ?
Yinesoru 2 de açıkladığımız gibi TBK 138 gereği , kiracı ben kiramı ödemek istiyorum ama aynı şartlarda değil daha az ödemek istiyorum diyerek indirim talep edebilir. Buna “uyarlama” denir. Varsayımsal olarak işyeri kirası 5.000 tl ise bu salgın süreci nedeniyle , bu sürecin etkilediği süreç boyunca eksik ödeme ile 3.000 tl ödemek istiyorum diyerek bunu işyeri mal sahibine bildirebilir, indirim talep edebilir. Eğer kiracı ,kira borcunu tamamen ödüyor daha sonra uyarlama istiyorsa -haklarını saklı tutarak daha sonra uyarlanması şartıyla – kira bedeninin tamamını ihtirazı kayıtla ödeyebilir. İşyeri sahibi indirimi kabul ederse zaten problem yoktur. Nihayetinde kirasını hiç istemeyen takdir edilesi iş yeri sahipleri olduğunu biliyoruz. Fakat iş yeri sahibi indirimi/uyarlamayı kabul etmemişse sonuç değişecektir.Kiracı uyarlama talebini mahkemeden yapacaktır. Bu arada uyarlama talep eden işyeri sahibinin covid-19 nedeniyle ekonomik durumunun gerçekten kötü olması gereklidir. Mücbir sebep kötü niyetli olanları korumayacaktır. Mücbir sebebin ve bu sebebin ekonomik olarak çok ciddi etkilediğinin mal sahibine bildirilmesi ön şarttır.
SORU 4 – Covid -19 un konut kiracılarına etkisi nedir?
7244 sayılı Kanun ile ücretsiz izne çıkartılan ve günlük 39 lira nakit yardım alan bir işçinin aylık gelirinin önemli oranda düşmesi sonucu bir çok çalışanın covid-19 nedeniyle çalışamaması nedeniyle konutunun kirasını ödeyememesi durumu ile karşı karşıyayız.
Konut kiralarına ilişkin bir düzenleme yapılmadığından bu konu maalesef kiraya verenlerin insafına bırakıldı.Buna rağmen konut kiracısının da koruyucu hakları vardır.
Kanunda yazılı şartlar sağlandığında kiracı, kira bedelinin indirilmesini ya da mümkün olmadığı takdirde sözleşmenin feshedilebilmesini isteyebilir.
Bu şartlar iki başlıkta toplanabilir. Birinci şart mücbir sebebin varlığı diğer şart kötü niyetli olmama halidir. İndirim yani uyarlama talebi mücbir sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Ve bizler Covid-19 etkisinin mücbir sebep olduğunu düşünüyoruz.
Kötü niyetli olmama şartı ise aslında genel geçer bir kural olmasına rağmen kanunda ayrıca zikredilmiştir. Kiracı dürüst olmalıdır. Bu durum her kiracı için ayrı ayrı değerlendirilir. Mesela işçi işten çıkarılmışsa ve kirayı ödeyecek ekonomik durumu gerçekten yoksa kötü niyetli olduğu düşünülemez. Fakat işten çıkarılmasına rağmen kirayı ödeyecek maddi gücü olanın iyi niyetli olduğundan da bahsedilmemelidir.
Kısaca konut kiracıları Covid-19 un etkisiyle işyeri kiracılarının da sahip olduğu fesih veya indirim/uyarlama hakkına sahiptir. Fakat ödememesi tahliye edilmesine engel değildir. Kiracı fesih hakkını kullanmamışsa veya uyarlama talebi kabul edilmemişse kira borcunu ödemek zorundadır. Ödememesi hali tahliyeye engel değildir. Tabi burada konut kiracısı kirayı kısmen indirimle haklarını saklı tutması şartıyla ödeyerek uyarlama davası açabilir. Hatta konut kiracısı ekonomik durumunun kötü olmasına rağmen kirayı tam olarak ihtirazı kayıtla ödemesi durumunda uyarlama davası ile ödediği bedelin uyarlanarak iadesini de isteyebilir.
SORU 5- Covid -19 sebebiyle kiracıları 15 Haziran 2020’den sonra ne bekliyor?
Sözleşmeyi feshetmeyen, uyarlaması kabul edilmeyen ve bu konuda mahkemede dava açmayan ama borcunu da ödemeyen konut kiracıları hariç işyeri kiracıları 30 Haziran 2020 ye kadar tahliye edilemiyor. Maalesef 15 Haziran 2020’ye kadar durdurulan süreler, işlemler ve icra takipleri o günden sonra işlemeye başlayacağından ödenmeyen kira borcu için kiracılar için haciz talepli takip başlatılabilecek ve borç ödenmediği zaman tahliye edilemese de haciz uygulanabilecektir.
Yine ısrarla belirtmekte fayda görüyorum: 30 Haziran 2020 ye kadar ödenmeyen kiralarda işyeri kiraları nedeniyle işyerleri tahliye edilemese de konut kiracıları 15 Haziran 2020 sonrası için salgın dönemi kirasını ödemediği için tahliye edilebilecektir.
SORU 6- Kira borçları sebebiyle konuta hacze gelebilirler mi? Hesaplara haciz koyabilirler mi ?
Nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere tüm icra ve iflas takipleri, taraf ve takip işlemleri, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınması, ihtiyati haciz kararlarının icra ve infazına ilişkin işlemler 22.03.2020 (bu tarih dâhil) tarihinden itibaren 30.04.2020 tarihine kadar durdurulmuştu. Bu kapsamda, 2480 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile bu süre 15 Haziran 2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar uzatılmıştır. Bu sebeple devam eden takipler de dahil olmak üzere kira borçları için 15 Haziran 2020 den önce bununla ilgili işlem yapılamaz, eve hacze gelemezler, hesaplara haciz koyamazlar. 15 Haziran 2020 den bir gün sonrasında kira alacaklısının icra takibi başlatması mümkündür. Konut kiralarında tebliğden itibaren ödeme süresi olan 30 gün geçtikten sonra ödenmeyen kira borçları için haciz uygulamak mümkündür. Haliyle evlere hacze de gidilebilir. Banka hesaplarına haciz ise 16 Haziran 2020 de mümkündür.
